Comprendre le rôle d’évaluation foncière
En vertu de la Loi sur la fiscalité municipale, les villes du Québec doivent déposer un nouveau rôle d’évaluation foncière tous les trois ans. À quoi sert cet outil et quel est son impact sur votre compte de taxes? Voici les explications.
C'est un résumé de l'inventaire des immeubles situés sur le territoire d'une municipalité, évalués sur une même base et à une même date, le tout encadré par le Manuel de l’évaluation foncière du Québec. Il inclut toutes les catégories d'immeubles (ex. résidentiel, commercial, etc.) et les immeubles non exploités.
Cet outil sert de base pour le calcul des taxes municipales et scolaires. Mais attention! L’augmentation de la valeur d’une propriété ne signifie pas automatiquement une hausse du compte de taxes municipales. Nous en reparlerons plus bas.
Le rôle d’évaluation foncière est réalisé de façon impartiale par une firme externe d’évaluateurs agréés. Celle-ci se base sur le prix des transactions du marché immobilier pour déterminer la valeur des immeubles. Pour une plus grande précision, elle dispose de trois méthodes d’évaluation, soit :
- La méthode de comparaison (unités de voisinage) : la valeur est établie en se basant sur les transactions réalisées pour des immeubles similaires dans un secteur donné.
- La méthode du coût : la valeur est établie en tenant compte de la valeur du terrain (évalué comme s’il était vacant) et le coût de remplacement du bâtiment duquel toute forme de dépréciation est soustraite.
- La méthode du revenu : la firme établit la valeur de l’immeuble en prenant en considération les revenus qu’il génère ou est destiné à générer.
Toutes les évaluations sont réalisées à date fixe, c'est-à-dire 18 mois avant le dépôt du nouveau rôle. À titre d’exemple, pour le rôle applicable au cours des années 2025 à 2027, l'évaluation est basée sur le prix du marché en date du 1er juillet 2023.
Le marché immobilier a connu une croissance importante depuis le précédent rôle d’évaluation foncière dont la période de référence remonte au 1er juillet 2020. Plusieurs facteurs, notamment la pandémie, ont stimulé la demande pour l’achat de résidences unifamiliales.
Prenons un exemple concret. À cette époque, la valeur moyenne d'une résidence à Saint-Jean-sur-Richelieu (catégorie de taxation « résiduel ») se chiffrait à 352 157 $. Trois ans plus tard, au 1er juillet 2023, cette même maison se vendait 517 636 $. Cette hausse du marché se reflète dans le nouveau rôle d'évaluation foncière.
Tout dépend du pourcentage d’augmentation de la valeur de votre propriété. La hausse des valeurs inscrites au rôle d'évaluation ne signifie pas automatiquement une augmentation de taxes. Grâce à la neutralisation des valeurs, elle peut même se traduire par une baisse pour certains propriétaires.
Pour s'assurer que la croissance de la valeur du rôle n'affecte pas proportionnellement le compte de taxes, la Ville diminue son taux de base et de taxes spéciales en se basant sur le pourcentage d’augmentation de la valeur moyenne d'une résidence unifamiliale. Le nouveau taux de taxation est ensuite appliqué à l'ensemble des résidences unifamiliales. Au final, la Ville dispose donc des mêmes revenus de taxation d’un rôle à l’autre.
À titre de propriétaire, vous avez jusqu'au 30 avril 2025 pour soumettre une demande de révision de l'évaluation de votre immeuble. Deux options s'offrent à vous :
- Faire parvenir votre demande par courrier recommandé
- Remplir notre formulaire disponible en ligne.
Des frais sont exigés pour chaque demande et varient en fonction de la valeur de l'évaluation, soit :
- 86,20 $ si l'évaluation municipale est de 499 999 $ et moins
- 344,80 $ si l'évaluation municipale se situe entre 500 000 $ et 1 999 999 $
- 574,50 $ si l'évaluation municipale se situe entre 2 000 000 $ et 4 999 999 $
- 1149,25 $ si l'évaluation municipale est de plus de 5 000 000 $
Pour en savoir plus sur le processus de révision, les situations donnant droit à une telle révision ainsi que les délais applicables, visitez notre page web dédiée à ce sujet.
Pour information
Service des finances
finances@sjsr.ca
450 357-2392